关于印发浐灞生态区业主大会及业主委员会管理指导意见的通知
发布时间:2013-03-20 00:00 来源: 浐灞生态区管委会

西安浐灞生态区管理委员会

关于印发浐灞生态区业主大会及业主委员会管理指导意见的通知

各局办:

现将《西安浐灞生态区业主大会及业主委员会管理指导意见》予以印发,请你们结合实际,认真贯彻执行。

西安浐灞生态区管理委员会

2013年3月20日

西安浐灞生态区业主大会及业主委员会管理指导意见

为加强浐灞生态区社区建设管理,规范业主大会、业主委员会的活动,维护业主合法权益,推进区域和谐稳定发展,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物业管理条例》、《西安市物业管理条例》等法律、行政法规,结合浐灞实际,制定本指导意见。

第一章 总则

第一条 浐灞生态区范围内新建小区业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本指导意见。

第二条 本指导意见所称的业主是指房地产权利证书记载的权利人。物业的合法买受人尚未办理产权登记,但已实际占有使用的,享有业主在物业管理活动中的权利并承担相应义务。

业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成,全体业主在物业管理活动中享有合法权益,依法履行相应义务。

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。

第三条 浐灞生态区国土资源与房屋管理局是物业管理的主管部门,依法对新建小区物业管理企业进行管理,对业主大会、业主委员会进行业务指导和监督。

第四条 园区管理办受相关部门委托,对新建小区内业主大会、业主委员会的活动进行指导、监督和管理,负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督其依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

第五条 社区居民委员会负责指导监督业主大会、业主委员会的日常活动,并处理好社区管理与居民民主自治活动的关系。

第六条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与本区域物业管理无关的活动,不得从事经营活动,不得向业主收取物业管理服务费。

第七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,由所属社区居民委员会通知其改正,并将相关情况告知生态区国土资源与房屋管理局。拒绝改正的,由国土资源与房屋管理局责令限期改正或者予以撤销。

第八条 物业管理区域内可建立物业管理联席会制度,由园区管理办负责召集,物业主管部门、社会事业部门、派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题,如无法达成一致意见,报请市住房保障和房屋管理局提出解决措施。

第二章 业主大会成立及职责

第九条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,一个物业管理区域设立一个业主大会。不同物业管理区域地理上自然相连的,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。业主较少的,经全体业主一致同意决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十条 对物业管理区域划分有争议的,由国土资源与房屋管理局会同物业所在园区管理办在征求考虑业主意见的基础上研究确定。必要时报请上级房屋管理部门提出指导意见,并征求业主意见后确定。

第十一条 物业管理区域符合下列情形之一,可设立业主大会:

(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

(二)首套物业出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

物业管理区域符合前款条件后15日内,建设单位根据水电管网、行政区域等原则,书面告知物业所在地园区管理办。建设单位未及时履行告知义务的,物业所在地园区管理办有权责令建设单位限期改正。

园区管理办应当自收到书面告知30日内,组织成立业主大会筹备组,由国土资源与房屋管理局负责业务指导。

第十二条 业主大会筹备组由园区管理办工作人员一名,建设单位代表一名,业主代表若干名组成。筹备组组长由园区管理办工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生,或由园区管理办提名经业主同意产生,并在物业管理区域内公示,公示时间不少于7日。

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。

第十三条 业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、业主专有部分面积,核定业主人数、物业总建筑面积;

(四)拟定业主委员会委员选举办法;

(五)提出业主委员会委员候选人名单;

(六)首次业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前,将前款第(一)项至第(五)项内容在物业管理区域内公示。业主如有异议,筹备组应进行记录并作出答复。

第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起60日内,组织召开首次业主大会会议。

业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

第十五条 下列事项由业主大会决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)续筹和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票,每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。

第十七条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应经本人签字确认,业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十八条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当在园区管理办或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。业主应当在书面征求意见表上实名签署意见;业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示;业主对公示内容有异议的,有权查阅相关资料。

第三章 业主委员会职责及工作流程

第十九条 业主委员会应履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)审核需要业主分摊的费用;

(五)监督管理业主共有收益;

(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(七)监督管理规约、物业管理制度的实施;

(八)调解物业使用纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第二十条 业主委员会委员的人数应当为单数,不得少于5人,具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会实行差额选举,差额比例不低于20%,业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向园区管理办及国土资源与房屋管理局备案,并在物业管理区域内公告备案情况:

(一)业主委员会备案登记表;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会成员的基本情况。

国土资源与房屋管理局应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内公告备案情况。

备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内公告。

第二十二条 有下列情形之一的,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议:

(一)有20%以上业主书面提议;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

第二十三条 有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时,应当召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时,由排序在先的副主任召集。主任、副主任均无正当理由不召集业主委员会会议的,由园区管理办指定其他委员召集业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席,不得委托其他人参加。

第二十四条 业主委员会会议应当作书面记录并存档,所作出的决定须经全体委员半数以上签名同意后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第二十五条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第二十六条 业主委员会委员不得有下列行为:

(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;

(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;

(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第二十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(四)被判处刑罚的。

第二十八条 业主委员会主任资格终止的,由业主委员会委员推选一位副主任任主任;副主任资格空缺或者资格终止的,由业主委员会委员从委员中推选副主任。

第二十九条 业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单,并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,差额比例不低于20%,并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

第三十条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四章 附则

第三十一条 本指导意见自2013年4月20日起施行。

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